La crisi abitativa europea è un problema reale, ma individuarne le cause richiede analisi rigorose e politiche efficaci. Non basta individuare un capro espiatorio. È quanto emerge dal Policy Brief del Policy Institute della Luiss School of Government, coordinato dal professor Luciano Monti e presentato nell’ambito del convegno organizzato a Bruxelles da Confedilizia “La casa al centro dell’Europa”.
Il documento mette in discussione diversi presupposti dell’Affordable Housing Act proposto dalla Commissione europea. Una prima criticità riguarda la metodologia utilizzata per misurare lo stress abitativo. L’indicatore Price To Income (PTI) combina infatti i prezzi delle compravendite immobiliari rilevati a livello subregionale con i redditi pro capite registrati a livello regionale. L’utilizzo di dati riferiti a dimensioni territoriali differenti rischia di produrre distorsioni nella rappresentazione della reale situazione abitativa e, di conseguenza, di condurre a politiche poco efficaci.
Ma è soprattutto sugli affitti brevi che il rapporto offre indicazioni particolarmente significative. Secondo la ricerca, le locazioni turistiche rappresentano appena l’1,2% degli alloggi disponibili nell’Unione europea. Una quota difficilmente compatibile con l’idea che costituiscano una delle cause principali della crisi abitativa. A fronte di questo dato, circa il 20% del patrimonio immobiliare risulta inutilizzato. Un elemento che dovrebbe spingere a interrogarsi sulle ragioni per cui tanti immobili restano fuori dal mercato.
A ciò si aggiunge la cronica carenza di edilizia sociale: nell’Unione europea gli alloggi sociali sono circa 15 milioni, poco più del 7% dello stock abitativo complessivo, ma la quota mediana tra i Paesi membri si ferma al 3%.
Particolarmente interessante è anche l’indagine empirica condotta su sette città europee ed extraeuropee che hanno introdotto restrizioni agli affitti brevi. I risultati mostrano che tali misure non hanno prodotto un significativo trasferimento degli immobili verso le locazioni di lunga durata. Hanno invece generato effetti negativi, tra cui aumenti dei prezzi degli alberghi, dei valori immobiliari e dei canoni di affitto. In sostanza, limitare le locazioni turistiche non significa automaticamente rendere più accessibili le abitazioni ai residenti.
Il rapporto sottolinea inoltre come gli affitti brevi rappresentino una fonte di reddito importante per molti proprietari e alimentino una filiera economica che comprende accoglienza, pulizie, manutenzione e numerosi servizi collegati al turismo. Aspetti che rischiano di essere trascurati da una regolamentazione eccessivamente restrittiva.
Sono evidenze che si inseriscono pienamente nel solco delle battaglie condotte da Confedilizia contro la demonizzazione degli affitti brevi e dei proprietari immobiliari. L’associazione ha più volte denunciato il rischio di trasformare le locazioni turistiche nel capro espiatorio dell’emergenza abitativa, attraverso provvedimenti che comprimono la libertà di utilizzo della proprietà privata e penalizzano soprattutto le famiglie e i piccoli proprietari.
Naturalmente, questo non significa negare la necessità di regole, soprattutto nei territori caratterizzati da una forte pressione turistica. Significa però distinguere tra regolamentazione e repressione, evitando interventi generalizzati che non tengono conto delle diverse realtà locali e che, come dimostrano le esperienze analizzate dalla Luiss, rischiano di produrre più danni che benefici.
La strada per affrontare la crisi abitativa è un’altra: recuperare gli immobili inutilizzati, aumentare l’offerta di edilizia sociale, incentivare gli investimenti e creare condizioni favorevoli per la locazione residenziale. Continuare a combattere gli affitti brevi, senza intervenire sulle vere carenze del mercato, significa rischiare di alimentare una battaglia ideologica anziché trovare soluzioni concrete.
Affitti brevi, uno studio della Luiss smentisce i pregiudizi
