La riforma dell’edilizia è entrata nella fase decisiva. Il Consiglio dei ministri ha approvato la legge delega che riscriverà il Testo Unico del 2001 e apre alla regolarizzazione degli abusi edilizi commessi prima del primo settembre 1967. Il meccanismo del silenzio assenso, previsto in caso di mancata risposta della pubblica amministrazione, rappresenta una rottura con decenni di prassi fondate sul silenzio rifiuto.
L’operazione riguarda una quota enorme del patrimonio immobiliare italiano. Secondo Istat, gli edifici costruiti prima del 1967 sono il trentadue virgola quattro per cento del totale, pari a circa cinque milioni e trecentomila unità. In regioni come Liguria, Campania e Calabria la percentuale supera il quaranta per cento e in molti comuni costieri arriva anche oltre il cinquanta. Oltre un terzo del valore immobiliare italiano si concentra proprio negli edifici più datati, che secondo l’Agenzia delle Entrate valgono complessivamente più di milleottocento miliardi di euro.
La possibilità di sanare gli abusi storici impatta direttamente questo mercato. Oggi un immobile non conforme perde mediamente dal venti al trenta per cento del proprio valore. L’OMI stima che circa un milione e duecentomila unità presentino difformità leggere o moderate collegate a vecchie modifiche mai registrate. Se anche solo il dieci per cento di queste venisse regolarizzato, il recupero di valore immobiliare supererebbe i venticinque miliardi di euro.
Sul fronte del gettito, il governo prevede entrate tra uno e un virgola quattro miliardi legate agli oneri di regolarizzazione. Una cifra plausibile, considerando che la sanatoria del 2003 generò un gettito di due virgola tre miliardi pur riguardando interventi più recenti e procedure più complesse. La nuova misura ha un potenziale più ampio perché tocca immobili spesso ereditati, impossibili da vendere o ipotecare senza conformità urbanistica.
La riforma affronta anche un nodo amministrativo pesante. Secondo il Ministero delle Infrastrutture, quarantasei per cento dei Comuni non dispone di archivi edilizi completamente digitalizzati e il ventiquattro per cento conserva ancora documentazione non catalogata. Nel 2023 i ricorsi contro dinieghi edilizi sono stati quattordicimila quattrocento, con tempi medi di definizione superiori ai ventisette mesi. La standardizzazione digitale e l’introduzione del silenzio assenso potrebbero ridurre i tempi del quaranta per cento, liberando risorse negli uffici tecnici.
Sul piano energetico e strutturale, gli edifici italiani anteriori agli anni Sessanta sono i più problematici. Il novanta per cento non rispetta i criteri minimi di efficientamento energetico previsti dal PNRR e oltre il sessantacinque per cento rientra nelle classi più basse, da G a E. Sbloccare le pratiche edilizie significa rendere più accessibile la riqualificazione, un obiettivo che vale circa novanta miliardi di investimenti potenziali nei prossimi dieci anni secondo ENEA.
La politica si divide. Le opposizioni sollevano il rischio di un condono mascherato. Il governo replica che la misura riguarda un’epoca in cui la normativa edilizia era frammentaria e che non produce alcun beneficio per chi commette abusi oggi. La certezza, al di là del dibattito, è che un pezzo enorme dell’Italia immobiliare era rimasto sospeso per quasi sessant’anni. Ora viene offerta la possibilità di riportarlo dentro un perimetro legale e funzionale.
Se i decreti attuativi saranno coerenti, il settore edilizio potrebbe entrare in una fase di modernizzazione concreta. La regolarizzazione degli abusi storici libererà valore, ridurrà contenziosi, velocizzerà interventi di ristrutturazione e restituirà trasparenza a un patrimonio che rappresenta metà della ricchezza privata del Paese. L’Italia, per una volta, prova a trasformare un’eredità caotica in un’occasione di rilancio.
